Il giusto approccio al “mattone” come investimento

Investire negli immobili è una delle prerogative di della cultura italiana, ma spesso si eccede dimenticando di considerare il mercato immobiliare esattamente come tutti gli altri strumenti finanziari. Approfondiamo i  fattori positivi e le criticità come per qualsiasi altro investimento.

5 fattori da considerare sempre

 I fattori più importanti da esaminare per investire in immobili sono almeno cinque:

1. la valutazione degli immobili a rivalutarsi nel tempo
2.  le tasse e le imposte
3.  la locazione
4.  la manutenzione
5. l’illiquidità dell’investimento.

Nel patrimonio e nella gestione dello stesso diventa essenziale detenere un atteggiamento lungimirante che consideri un’ampia diversificazione degli investimenti tra molteplici strumenti finanziari, in modo da ripartire i pericoli evitando una eccessiva concentrazione in un settore o in una asset class. Allo steso modo avere grandi concentrazioni patrimoniali in immobili può sbilanciare in maniera preoccupante il portafoglio patrimoniale verso i rischi di una sola asset class.

Il grafico sopra prende in esame gli indici immobiliari dal 2005 ad oggi sia a livello di prezzo che di numerosità delle compravendite. Investire in immobili viene da sempre considerato un atteggiamento sicuro e stabile nella mente dell’italiano ma i numeri non dicono ciò.
Negli ultimi 15 anni il valore di un immobile in Italia è sceso in media del 10%: tenuto conto anche dell’effetto dell’inflazione, la perdita di potere d’acquisto di un investimento in immobili nel nostro paese è ammontata dal 2005 a oggi a circa il 26%.

L’immobile è si sempre restato la, facilitando alla nostra mentre l’associazione a qualcosa di solido ma poi bisogna fare i conti con il mercato e riaffacciarsi alla realtà dei fatti.

Immobili ed azioni nel tempo

Uno studio del 2017 della Federal Reserve Bank of San Francisco (“The Rate of Return on Everything, 1870–2015”) che ha analizzato i tassi di rendimento reali delle attività finanziarie e immobiliari, dal 1870 al 2015, in 16 paesi del mondo conferma come nel lunghissimo termine, l’investimento in immobili si dimostra meno remunerativo rispetto alle azioni.

Come si può leggere nella tabella seguente,  risulta che in Italia dal 1950 al 2015, il rendimento medio annuo reale delle azioni si sia attestato nel nostro paese al 6,18% contro il 5,55% di quello dell’immobiliare, mentre dal 1980 al 2015 il mercato azionario si è apprezzato in media del 9,45% contro il 4,57% dell’immobiliare.

TASSO DI RENDIMENTO REALE DEL MERCATO AZIONARIO E DI QUELLO IMMOBILIARE

Paese	Dal 1950	Dal 1980
	Azioni	Immobiliare	Azioni	Immobiliare
Australia	7,57	8,29	8,78	7,16
Belgio	9,65	8,14	11,49	7,20
Danimarca	9,33	7,04	12,57	5,14
Finlandia	12,81	11,18	16,17	9,47
Francia	6,38	10,38	11,07	6,39
Germania	7,52	5,29	10,06	4,12
Italia	6,18	5,55	9,45	4,57
Giappone	6,32	6,74	5,79	3,58
Olanda	9,41	8,53	11,90	6,41
Norvegia	7,08	9,10	11,76	9,81
Portogallo	4,70	6,01	8,34	7,15
Spagna	7,11	5,83	11,00	4,62
Svezia	11,30	8,94	15,74	9,00
Svizzera	8,73	5,64	10,06	6,19
Regno Unito	9,22	6,57	9,34	6,81
USA	8,75	5,62	9,09	5,66
Media non ponderata	8,24	7,46	10,68	6,42
Media ponderata	8,13	6,34	8,98	5,39

Nota: media dei rendimenti reali annuali. Federal Reserve Bank of San Francisco (“The Rate of Return on Everything, 1870-2015”)

Ad aggravare i rendimenti degli immobili, non conteggiati nella tabella, ci sarebbe anche altri due fattori variabili:

• Tasse e imposte
  Se al momento la prima casa resta immune ai trattamenti fiscali, nel caso degli altri immobili il peso di IMU, tasse locali di vario genere, spese condominiali, pagamenti delle utenze domestiche è tutt’altro che trascurabile. In prospettiva, tenendo conto che le seconde case vengono considerate un bene ‘non di prima necessità’, non è affatto escluso che la scure del fisco nazionale e comunale non ricada ancora sugli immobili non prima casa. In tutti i casi, per chi acquista un immobile per affittarlo, le problematiche non mancano. Oltre alle tasse e alle imposte va considerato che il mercato degli affitti in Italia non si è ancora ripreso dalla grande crisi del 2008-2009. Esistono vaste aree dove l’offerta supera di gran lungo la domanda mentre dove avviene il contrario, i prezzi hanno raggiunto quotazioni al mq esagerate. Ad ogni modo, si stima che le diverse voci di tasse, imposte e spese arrivino ad incidere tra il 40% e il 50% del canone di affitto. Inoltre, emerge un elevato tasso di morosità da parte degli inquilini a cui non sempre i proprietari degli immobili possono opporsi per tutelare i propri diritti.
• Le spese di manutenzione e l’illiquidità dell’investimento
  Per tenere in ordine un appartamento il proprietario deve intervenire in modo frequente sia per preservare il valore commerciale dell’immobile (facciata della casa, imbiancatura, tubature, infiltrazioni ecc.) e sia per rispettare le norme statali e locali, peraltro in continua evoluzione anno dopo anno.

Infine, ma non certo per importanza, va ricordato come la natura degli investimenti immobiliari sia poco liquida. Per vendere la propria casa, soprattutto a un prezzo ragionevole, serve aspettare a volte diversi mesi. Vanno poi aggiunti anche gli eventuali costi di intermediazione che sono abbastanza elevati. L’illiquidità del mercato immobiliare rappresenta un fattore di rischio: chi si trovasse costretto a vendere in poco tempo potrebbe essere portato ad accettare offerte inferiori ai costi sostenuti in partenza, ottenendo una perdita dal proprio investimento. Meglio un’asset allocation con un’ampia diversificazione finanziaria
Alla luce di tutte queste considerazioni con la sola doverosa eccezione della prima casa, per la quale entrano in gioco aspetti personali che possono stravolgere qualsiasi valutazione strettamente economica, è evidente come risulti più efficace una opportuna diversificazione finanziaria. Se si possiede già una prima casa, è sconsigliabile dedicare tutti i risparmi (o gran parte di essi) al settore immobiliare in modo da ridurre notevolmente il rischio del portafoglio complessivo. Un atteggiamento lungimirante è quello di pianificare un’asset allocation che consideri un’ampia diversificazione degli investimenti tra molteplici strumenti finanziari, tra cui una parte che rappresenti pure il real estate globale